Jak rozdělit dům na jednotky?

Pokud se rozhodneme pro rozdělení domu na jednotky, naše první kroky směřují na katastrální úřad. Je nutné si totiž ověřit, o jakou budovu se vlastně jedná. V zásadě máme tyto možnosti: buďto se jedná o rodinný dům nebo bytový dům, nebo o objekt občanské vybavenosti. Existuje samozřejmě více typů nemovitostí, avšak pouze u těchto tří můžeme reálně řešit jejich rozdělení.

• Rodinný dům – dle vyhlášky č. 501/2006 Sb. může mít maximálně 3 samostatné bytové jednotky, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Zároveň více než polovina podlahové plochy musí odpovídat požadavkům na trvalé rodinné bydlení.
• Bytový dům – zjednodušeně se jedná o budovu větší než rodinný dům. I v tomto případě však platí podmínka, že více než polovina podlahové plochy musí být bytová, tj. určená pro bydlení (bytový dům je taktéž definován vyhláškou č. 501/2006 Sb.).
• Objekt občanské vybavenosti – v případě, že budova nespadá do ani jedné z výše zmíněných kategorií, bude se velmi pravděpodobně jednat právě o objekt občanské vybavenosti. To je objekt, ve kterém je méně než polovina podlahové plochy definována jako bytová.

Často se můžeme setkat i s pojmem polyfunkční dům. Ten není zákonem definovaný, ale vžil se jako název pro budovy, ve kterých například přízemí a první dvě patra jsou využívány pro komerční účely a nad nimi se nachází byty. V tomto případě, o zařazení do konkrétní skupiny nemovitostí rozhoduje procento bytové plochy. Může se tedy jednat jak o bytový dům (více než 50 % podlahové plochy je bytové), tak i o objekt občanské vybavenosti (méně než 50 % podlahové plochy je bytové).

POZOR!

Spousta lidí mylně předpokládá, že v případě rozdělení rodinného domu na jednotky se dům změní na bytový. Tak to ale není! Režim budovy, v jakém byla zkolaudována, se nijak nemění. Dojde pouze k vymezení jednotlivých jednotek a k jejich zaznamenání do katastru nemovitostí.

Samozřejmě, může se stát, že budova je na katastrálním úřadě nesprávně zapsaná, například je evidována jako rodinný dům, ve kterém se v průběhu let z nějakého důvodu vymezily 4 nebo 5 bytových jednotek, tzn. právně se již jedná o bytový dům (viz definice výše). V takovémto případě je zapotřebí nejprve rodinný dům převést na bytový, k čemu je však zapotřebí souhlasu stavebního úřadu. Zpravidla je tedy rodinný dům potřeba rekolaudovat na bytový dům, co je samozřejmě složitější proces. Bytový dům totiž musí splňovat výrazně náročnější normy, např. dostatečná šířka chodeb kvůli požární bezpečnosti, odhlučnění jednotlivých jednotek atd.

ZPŮSOBY ROZDĚLENÍ NA JEDNOTKY

Vymezit jednotky lze v principu 3 způsoby: prohlášením vlastníka, smlouvou o výstavbě nebo rozhodnutím soudu o vypořádání spoluvlastnictví. Pojďme si tyto jednotlivé možnosti přiblížit.

Prohlášení vlastníka

Jedná se snad o nejčastější způsob, jakým je možné nemovitost na jednotky rozdělit. Prohlášení vlastníka (oficiálně Prohlášení vlastníka budovy nebo Prohlášení vlastníka o rozdělení budovy na jednotky) je právní dokument, který sepisuje vlastník, případně vlastníci budovy. Prohlášení může být sepsáno i jednou jedinou osobou v případě, že budova má pouze jednoho majitele.

Vlastník tímto dokumentem prohlašuje, jaké konkrétně jednotky jsou od data podepsání prohlášení všemi účastníky, tzn. všemi majiteli nemovitosti, v budově vymezeny (všechny podpisy musí být ověřeny). Součástí je také popis budovy, tj. o jakou budovu se jedná, jestli jsou součástí další samostatné objekty, kolik je v domě jednotek (bytových i nebytových), zda má budova nějaké nadzemní/podzemní podlaží (případně kolik) apod. Definuje rovněž, co obsahují jednotlivé jednotky, jejich výměry (jak celkové rozměry jednotky, tak i jednotlivých místností), dispozice a jakým způsobem budou využity. Přitom, aby mohly jednotlivé jednotky samostatně fungovat, musí být určitým způsobem logicky uzavřené, tj. musí mít nějaké vstupní dveře, vstupní chodbu atd. Součástí prohlášení je i zběžný náčrtek. Není potřeba přímo projektová dokumentace (jak je spousta lidí mylně přesvědčena), vystačí v podstatě rukou kreslený náčrt. Důležité je, aby v něm bylo jasně vyznačeno, co jsou jednotlivé jednotky a co naopak společné prostory.

V momentě, kdy je majitelů více, je podstatným bodem prohlášení vymezení podílů na společných prostorách. A to zejména z důvodu pozdějšího rozhodování ve věcech domu, např. co se týče rekonstrukcí. V takovýchto případech se totiž rozhoduje většinovým způsobem a majitelům jednotlivých bytů přísluší vždy takový počet hlasovacích práv, jaký je jejich podíl na společných prostorách. Ten lze určit dvěma způsoby, buďto podle podlahové plochy bytu nebo dle počtu jednotek.

Řekněme, že celková plocha domů je 200 m2 a dům obsahuje 3 samostatné bytové jednotky s těmito výměrami: 40 m2, 80 m2 a 80 m2. V případě, že se rozhodneme pro první možnost, tj. určení podílů podle podlahové plochy bytu, jednotlivým bytům bude příslušet právě taková část společných prostor, jaký je podíl plochy konkrétní jednotky na celkové ploše domu (tzn. 40/200, 80/200 a 80/200). Pokud bychom zvolili druhou variantu, tj. vymezení podílů dle počtu jednotek, každému bytu bude příslušet právě 1/3 podílu na společných prostorách.

Co se týče hlasovacích práv, v prvním případě budou mít majitelé jednotlivých bytů stejně velký podíl na hlasovacích právech jako na společných prostorách, tj. 40/200, 80/200 a 80/200. Pro schválení konkrétních návrhů bude tedy potřeba shody buďto mezi oběma majiteli s podíly 80/200 nebo mezi majitelem s podílem 40/200 a jedním z majitelů s podílem 80/200. V druhém případě bude hlasovací právo pro všechny majitelé stejně vysoké, a to 1/3 pro každého z nich, pro schválení návrhu bude tedy potřeba dohody mezi minimálně 2 majiteli. Jednoduše řečeno, v obou případech pro prosazení konkrétního návrhu bude zapotřebí nadpoloviční většiny.

Smlouva o výstavbě

Druhým způsobem, jak rozdělit dům na jednotky, je využít smlouvu o výstavbě. Ačkoli se nejedná o příliš často využívanou variantu, je dobré ji zvolit v případě, že v domě je potřeba nějaké jednotky přidat, tj. přistavět nebo dům stavebně upravit tak, aby bylo možné definovat další jednotku.

Na rozdíl od prohlášení vlastníka, je k sepsání smlouvy o výstavbě zapotřebí vždy nejméně dvou lidí, tj. stávajícího majitele domu a například developera. Samotná smlouva pak funguje velmi podobně jako prohlášení (vymezuje jednotlivé jednotky, společné prostory apod.). Specifická je však v tom, že vymezuje i finanční vypořádání v rámci dané výstavby, tzn., pokud smlouva ujednává, že se přistaví jeden další byt, tak zároveň i definuje, kdo na ten konkrétní nový byt kolik přispěje, respektive kdo koho jak vypořádá. I v tomto případě je nutné podpisy nechat ověřit.

Někdy se stává, že dům je zanedbaný a majitelé nemají dostatek financí na jeho opravu. Řešením může být například prodej půdních prostorů developerovi, který je využije pro půdní výstavbu. V tomto případě se sepíše smlouva o výstavbě, kterou se dům rozdělí na jednotky nebo se stávající jednotky určitým způsobem upraví a definují se nové, například právě ve zmíněných půdních prostorách. Developer pak "zaplatí" např. formou zajištění opravy střechy domu a jako protiplnění ze strany stávajících vlastníků, mu budou připsány vlastnická práva k nově vzniklé jednotce.

Rozhodnutí soudu o vypořádání spoluvlastnictví

I v případě rozdělování domu na jednotky se můžeme setkat s problémy mezi spolumajiteli budovy. Tato problematika je však právně ošetřena, a tak je možné se v nevyhnutelných případech domáhat svých práv u soudu.
Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 1140 říká:

"(1) Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.
(2) Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků."

Jak je v občanském zákoníku uvedeno, pokud chceme spoluvlastnictví vypořádat soudně, předmět spoluvlastnictví musí být možno rozdělit, což dům, který má definované jednotky, zpravidla lze. Dejme tomu, že si tedy koupíme podíl na domě, například koupíme ideální jednu polovinu domu, ve kterém jsou vymezeny 4 jednotky. Majitel druhé poloviny však není ochoten s námi sepsat prohlášení vlastníka o rozdělení domu na jednotky (jak jsme již zmiňovali, pokud má budova více majitelů, je zapotřebí souhlas všech). Máme tedy právo obrátit se na soud. Ten rozhodne o rozdělení domu na jednotky a naše spoluvlastnictví tímto vypořádá. Každému majiteli by tak pravděpodobně přidělil 2 jednotky, pokud bychom se v rámci soudního řízení nedohodli jinak.

ROZDĚLENÍ NA JEDNOTKY A SVJ

SVJ (tj. společenství vlastníků jednotek) se ze zákona musí zakládat v domech, kde je alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 4 jsou ve vlastnictví čtyř různých osob (definováno občanským zákoníkem, § 1198). Obecně se však můžeme setkat i s případy, kdy dům již spadá pod podmínku založení SVJ, ale majitelé tak doposud neučinili, v zákonech totiž není nikde řešená případná sankce za nezaložení SVJ. V případě však, že je v domě 5 nebo 6 bytů, které jsou ve vlastnictví 4 různých lidí, katastr již nepovolí žádný zápis, který by přidal 5. vlastníka. Případnou žádost pak zamítne s odůvodněním neexistence SVJ.

Pokud tedy rozdělíme dům na jednotky a vznikne tímto způsobem zmíněných 5 jednotek, z nichž alespoň 4 jsou ve vlastnictví čtyř různých osob, měli bychom současně založit i SVJ. To může být založeno i v případě, že je v domě méně než 5 jednotek, avšak všichni vlastníci musí se založením souhlasit.

Založení SVJ se samozřejmě pojí i s administrativními a finančními povinnostmi. Jelikož SVJ funguje jako právnická osoba, musí být zapsáno do obchodního rejstříku, musí vést účetnictví, vyhotovovat účetní závěrky atd. Z tohoto pohledu se může zdát založení SVJ zbytečně (nejen finančně) náročnější cestou. Avšak jelikož stanovy SVJ definují práva a povinnosti v rámci domu, může být tento krok výhodou. Předejdeme tak například nepořádku ve společných prostorách, případným hádkám mezi spoluvlastníky, definujeme podmínky, za jakých budou probíhat rekonstrukce domu, stanovíme výši příspěvku do fondu oprav atd. Zároveň stanovíme předsedu SVJ, který bude jménem společenství jednat a může si zvolit správce (případně správcovskou firmu), která se o dům bude starat, bude vyúčtovávat energie apod.

ROZDĚLENÍ NA JEDNOTKY A MĚŘIDLA ENERGIÍ

Můžeme se setkat s názorem, že každá nově definovaná jednotka musí mít ze zákona vlastní měřidla energií. To není pravda. Dům může mít s klidem jedno společné měřidlo, tzn. jeden vodoměr, jeden elektroměr, jeden plynoměr. Každému majiteli pak přísluší zaplatit částku definovanou například jeho podílem na celkové podlahové ploše domu nebo dle výše jeho spoluvlastnického podílu. Avšak problém nastává v okamžiku rozúčtování, kdy mohou vznikat spory. V případě totiž, že dům má dva spořivé a jednoho utrácivého majitele, pak dva hospodární budou vždy platit za větší množství energií, než skutečně odebrali. Proto je lepší, aby každá jednotka disponovala samostatným měřidlem, alespoň tím podružným.

ROZDĚLENÍ NEBYTOVÝCH PROSTOR

V článku jsme se se zabývali zejména bytovými či rodinnými domy, obecně řečeno prostory určenými pro bydlení. Avšak úplně stejně můžeme postupovat i v případě, že chceme rozdělit na jednotky nebytové prostory. To znamená, pokud vlastníme objekt občanské vybavenosti, například komerční budovu plnou kanceláří, můžeme definovat jednotlivé kanceláře jako individuální jednotky. V budově tímto způsobem vznikne např. 20 jednotek, každou z nich můžeme prodat zvlášť a založit SVJ. S tímto postupem se příliš často nesetkáme, není však nemožný